Les Français n’ont jamais autant parlé de rentabilité locative. Après deux années de marché chahuté par la hausse rapide des taux puis par une correction des prix dans de nombreux territoires, 2025 marque une forme de retour à la lisibilité. Les transactions restent en retrait par rapport aux sommets d’avant-crise, mais la stabilisation des prix et le reflux des taux d’emprunt redonnent de l’oxygène aux investisseurs. Dans ce contexte, une question simple revient sur les lèvres de tous : où acheter pour louer de manière vraiment rentable ?
La réponse n’est pas uniforme. Elle varie selon le prix d’acquisition, bien sûr, mais aussi selon le niveau des loyers, la tension locative, le profil des locataires, les politiques locales de logement et les perspectives économiques. De plus en plus, les villes moyennes et certaines métropoles régionales détrônent les capitales historiques de l’investissement, longtemps considérées comme “sûres” mais devenues chères. Résultat : une nouvelle carte des rendements s’est imposée. Derrière les chiffres, ce sont des territoires en mutation, parfois industriels, souvent étudiants, parfois “reliés” à des bassins d’emploi plus puissants, qui offrent aujourd’hui les meilleurs couples prix/loyers.
Le classement ci-dessous s’appuie sur le rendement locatif brut moyen observé en 2025, c’est-à-dire le rapport entre loyers annuels et prix d’achat, avant charges, fiscalité et vacance éventuelle. Il donne une photographie claire de la rentabilité potentielle, à condition de la lire avec prudence : un rendement élevé ne signifie pas un investissement sans risques.
Un marché 2025 en recomposition et une méthodologie centrée sur le rendement brut
L’immobilier locatif est entré dans une phase de sélection. Les grands centres urbains à prix très élevés conservent une solidité patrimoniale, mais leur rendement brut s’est souvent tassé sous les 4 %. Ailleurs, la contraction des transactions a fait baisser certains prix d’achat plus vite que les loyers, ce qui mécaniquement gonfle la rentabilité. Les études disponibles en 2025 convergent sur un point : la moyenne nationale du rendement brut dans les grandes villes dépasse légèrement 4,5 %, mais une poignée de communes monte bien au-delà de 6 %, voire franchit le cap symbolique des 10 %.
La méthodologie employée par la plupart des classements 2025 repose sur trois données : le prix d’achat moyen au mètre carré, le loyer moyen au mètre carré, et la tension locative. En multipliant le loyer mensuel par douze, puis en le divisant par le prix d’acquisition, on obtient un rendement brut. Cette mesure est imparfaite mais utile pour comparer les territoires : elle ignore les charges de copropriété, l’entretien, les impôts, la gestion, ou encore la vacance locative. Dans une ville où le rendement brut est de 8 %, une vacance de deux mois par an ou un ravalement lourd peut rapidement ramener le rendement net sous 6 %. Mais à l’échelle d’un pays, c’est un baromètre fiable des opportunités.
Enfin, il faut distinguer trois types de marchés :
- les villes à très haut rendement mais au profil social parfois fragile ;
- les villes équilibrées, où rendement et sécurité locative se complètent ;
- les métropoles régionales, moins rentables mais plus “patrimoniales”.
Le top 10 de 2025 mêle précisément ces trois profils, preuve que la rentabilité ne répond plus à une seule logique.
Le top 10 des villes les plus rentables en 2025 : ce que disent les chiffres et ce qu’ils cachent
Voici les dix villes françaises où la rentabilité locative brute est la plus élevée en 2025, avec une lecture journalistique de ce qui fait leur force.
- Mulhouse (11,3 %).
Mulhouse reste la surprise qui dure. Ses prix d’achat extrêmement bas à l’échelle nationale, combinés à une demande locative soutenue, la placent largement en tête. L’héritage industriel a longtemps pesé sur l’image de la ville, mais l’effet frontière avec la Suisse et l’Allemagne, l’aéroport EuroAirport et la proximité de Bâle nourrissent un marché de locataires actifs. Les rendements élevés s’observent surtout sur les petites surfaces proches du centre et des axes de transport, là où la rotation locative est forte mais rapide. - Saint-Étienne (11,0 %).
Pendant des années, la ville a incarné le “pari industriel” bon marché. En 2025, elle devient un classique de l’investissement à haut rendement. Son grand écart est frappant : prix d’achat parmi les plus faibles de France, loyers modestes mais constants, et rôle universitaire qui maintient une base solide de locataires. La proximité de Lyon renforce encore l’attractivité pour les ménages cherchant un logement moins cher tout en travaillant dans la métropole. Le rendement est maximal sur les studios et T2 dans les secteurs proches des campus et des lignes de tramway. - Niort (8,0 %).
Niort représente la rentabilité “sans frisson”. Ville moyenne, elle bénéficie d’un tissu économique rare : le pôle des assurances et mutualistes (MAIF, MAAF, MACIF) stabilise l’emploi et les revenus. Ici, la demande locative est régulière, les impayés statistiquement plus rares, et la vacance faible pour les biens bien situés. Les prix restent compatibles avec de petits budgets d’investissement, ce qui nourrit des rendements élevés et assez robustes dans le temps. - Le Mans (7,1 %).
Souvent vue comme une ville de passage, Le Mans s’est imposée comme un marché locatif mature. Les prix d’achat y sont contenus, portés par un stock immobilier important, alors que les loyers se maintiennent grâce à la présence d’étudiants, d’un bassin industriel et d’une bonne connexion TGV avec Paris. Cette “double appartenance” – ville autonome et ville-satellite – attire une population de jeunes actifs mobiles, un profil idéal pour l’investissement en petites et moyennes surfaces. - Metz (6,9 %).
Metz combine rendement et qualité patrimoniale relative. Les prix y ont moins décroché que dans d’autres villes à haut rendement, mais les loyers ont été portés par une forte demande, notamment en centre-ville et autour des gares. La ville profite d’une position stratégique dans le Grand Est, d’une offre culturelle et étudiante solide, et d’un marché tertiaire plus dynamique qu’il n’y paraît. - Perpignan (6,9 %).
Perpignan est un marché contrasté. Le rendement brut est élevé grâce à un prix d’entrée abordable et à des loyers soutenus par la pression démographique et la location étudiante. Mais la ville demande une sélection fine : certains quartiers offrent une grande liquidité locative, d’autres sont marqués par une vacance plus longue et une fragilité sociale. En clair, la rentabilité moyenne est élevée, mais elle se mérite par un bon choix d’emplacement. - Le Havre (6,8 %).
Port, industrie, renouveau urbain : Le Havre attire depuis plusieurs années un flux locatif constant. La reconstruction du centre et les investissements autour du front de mer jouent en faveur d’un marché plus valorisant que par le passé. Les loyers restent raisonnables, mais les prix n’ont pas explosé, ce qui maintient une rentabilité attractive, notamment sur les appartements plus anciens proches du centre. - Grenoble (6,6 %).
Grenoble est la métropole universitaire du classement. Elle présente des prix d’achat plus élevés que les villes précédentes, mais les loyers y sont nettement supérieurs, portés par une très forte tension locative et un marché étudiant structuré. Le rendement est moins spectaculaire que dans les villes à prix bas, mais il est adossé à une demande quasi continue et à une capacité de revente plus élevée. - Nancy (6,5 %).
Nancy profite de la même dynamique régionale que Metz, avec une empreinte universitaire marquée et des prix encore accessibles. Les rendements sont particulièrement intéressants dans l’ancien bien rénové, ciblant étudiants et jeunes actifs. La ville se distingue par sa stabilité : moins de pics, moins de creux, un marché locatif “qui tourne”. - Rouen (6,3 %).
Rouen ferme la marche du top 10 sans être une ville “à risque”. Les prix y sont plus élevés, mais les loyers suivent grâce à la pression locative et à une population étudiante et tertiaire importante. C’est une ville de compromis : rendement correct, bassin économique diversifié, et rapport à Paris qui soutient les flux de locataires et d’acheteurs.
Ce classement n’est pas une vérité gravée dans le marbre : certains observateurs font remonter Limoges, Besançon ou Clermont-Ferrand dans des top 10 alternatifs selon les quartiers étudiés. Mais la présence quasi systématique de Mulhouse et Saint-Étienne, et la montée des villes moyennes de l’Ouest et du Nord-Est, sont des constantes 2025.
Les moteurs de la rentabilité : pourquoi les villes moyennes et les “secondes métropoles” gagnent
Si le palmarès s’éloigne des mégapoles traditionnelles, ce n’est pas un hasard. Trois logiques structurelles expliquent la dispersion actuelle des rendements.
Première logique : l’écart prix/loyers.
Dans les villes où les prix ont peu progressé – ou ont baissé – alors que les loyers résistent, la rentabilité s’améliore automatiquement. Les villes industrielles en transition, comme Mulhouse ou Saint-Étienne, en sont l’illustration. Les investisseurs y entrent à un prix faible, alors que la demande locative ne disparaît pas.
Deuxième logique : la demande captive.
Les villes universitaires ou à gros employeurs publics/privés offrent une base de locataires stable : étudiants, jeunes actifs, mutuelles, hôpitaux, industrie portuaire, etc. Niort, Grenoble, Nancy ou Rouen s’inscrivent clairement dans cette catégorie. Dans ces territoires, la vacance locative est plus faible, ce qui augmente le rendement net réel.
Troisième logique : le rebond des villes connectées.
Le développement des télétravailleurs hybrides et les trajets rapides par TGV redessinent les préférences résidentielles. Le Mans et Rouen bénéficient de ce rôle de “périphérie élargie” de Paris. Le Havre profite, lui, d’un retour d’attractivité des villes maritimes et d’un marché local de l’emploi soutenu par le port et la logistique.
En arrière-plan, un autre facteur compte : le rapport au risque.
Les investisseurs acceptent davantage de se positionner dans des villes dont l’image est moins glamour si le rendement compense. Cela accentue la bascule vers une France immobilière plus “fonctionnelle” que “symbolique”.
Attention aux mirages : ce qu’un rendement à 8 ou 11 % ne dit pas
Un rendement brut très élevé peut être un formidable accélérateur patrimonial. Il peut aussi cacher des fragilités. Quelques points méritent une vigilance particulière.
La vacance locative.
Dans les villes à très bas prix, le risque principal n’est pas de trouver un locataire… mais de le garder. La rotation impose des coûts de remise en état, des délais de relocation et parfois des périodes à vide. Dans certains quartiers de Perpignan ou de Saint-Étienne, deux ou trois mois de vacance par an suffisent à grignoter un rendement brut de 11 % pour le ramener autour de 7 ou 8 % net.
La qualité du bâti et le calendrier énergétique.
Le durcissement progressif des règles de location pour les logements les plus énergivores change la donne. Beaucoup de biens “bon marché” dans ces villes sont anciens et classés F ou G. Les travaux de rénovation peuvent être lourds et doivent être anticipés dans l’équation de rentabilité.
La micro-localisation.
Dire “Mulhouse” ou “Le Havre” ne suffit pas. Dans toutes ces villes, l’écart de performance entre deux quartiers peut aller du simple au triple. Les zones proches des gares, des campus, des centres d’affaires, des hôpitaux ou des axes de tramway offrent les meilleures sécurités locatives. A l’inverse, certaines poches urbaines concentrent la vacance et les impayés.
Le risque de plafonnement des loyers.
Dans certaines agglomérations, l’encadrement des loyers, déjà en place ou en discussion, peut limiter les hausses à venir. Même si les études montrent un impact modéré sur l’offre, cela réduit le potentiel de progression des loyers et impose de miser davantage sur le prix d’achat initial.
La liquidité à la revente.
Plus une ville est “rentable”, plus elle attire des investisseurs… mais cela ne garantit pas une revente rapide. Les marchés les moins chers peuvent être plus lents en cas de retournement économique local.
En résumé, la rentabilité brute est une boussole utile, pas une assurance tous risques. Elle doit être relue à l’aune de la gestion réelle du bien sur dix ou quinze ans.
Comment investir dans ces villes en 2025 : stratégies gagnantes et profils d’investisseurs
Face à ce top 10, plusieurs stratégies se dégagent selon l’objectif de l’investisseur.
La stratégie haut rendement “cash-flow”.
Elle vise à générer un excédent de trésorerie mensuelle dès le départ. Elle est adaptée à Mulhouse et Saint-Étienne, parfois à Niort ou Le Mans. Le principe : acheter petit, rénover intelligemment, louer vite. Les studios, T2 et colocation bien placés dominent cette approche. La clé n’est pas le loyer maximal, mais l’occupation continue.
La stratégie équilibrée rendement + sécurité.
Ici, l’investisseur cherche un rendement solide sans accepter un risque social trop élevé. Niort, Metz, Nancy, Rouen et Le Havre sont de bons terrains. On privilégie un bien “facile à louer” : centre-ville, proximité transports, surface standard, qualité correcte. L’idée est de maintenir un rendement brut autour de 6 à 7 % avec une vacance minimale.
La stratégie patrimoniale à rendement amélioré.
Grenoble s’y prête particulièrement. Le rendement est moins explosif, mais la ville conserve une capacité de valorisation à long terme grâce à son tissu économique et à sa rareté foncière. Les investisseurs qui anticipent une plus-value future, tout en touchant des loyers élevés immédiatement, s’y retrouvent.
Le rôle de la rénovation.
Dans presque toutes ces villes, la rentabilité passe par la mise à niveau du logement. Une rénovation énergétique et fonctionnelle augmente le loyer possible, réduit le risque de vacance, et protège l’investisseur des futures interdictions de location. Beaucoup d’opérations réellement rentables en 2025 sont des opérations “d’achat décoté + travaux”, pas des acquisitions clés en main.
La gestion : un facteur décisif.
Dans les marchés à rotation rapide, une gestion réactive, qu’elle soit personnelle ou confiée à un professionnel, compte autant que le prix d’achat. Un retard dans la relocation, une sélection approximative des locataires ou une remise en état mal pilotée peuvent faire fondre l’écart de rendement qui justifie le choix de la ville.
Enfin, il faut rappeler que 2025 ne récompense pas seulement les chasseurs de pourcentage. Elle récompense les investisseurs qui combinent lecture des chiffres et compréhension du terrain. Le top 10 n’est pas une recette automatique ; c’est un point de départ. De Mulhouse à Rouen, chaque ville a ses rues, ses cycles, ses locataires, ses priorités urbaines. Celui qui prend le temps de les lire aura de grandes chances de transformer les rendements prometteurs de 2025 en revenus réels et durables.